DIAGNOSTICS IMMOBILIERS OBLIGATOIRES POUR UNE VENTE

Permis de construire avant 1949 :

Permis de construire entre 1949 et 1997 :

Permis de construire après 1997 :

DIAGNOSTICS IMMOBILIERS OBLIGATOIRES POUR UNE LOCATION

* Le Dossier Amiante Partie Privatives n'est pas un diagnostic propre à la location. Mais le propriétaire est désormais tenu d'informer les occupants (locataires ou autres) de son existence et des modalités de sa consultation (ainsi que toute personne physique ou morale appelée à organiser ou effectuer des travaux).

 

LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS

L’obligation de fournir un dossier de diagnostic technique s’inscrit dans l’obligation générale pesant sur le vendeur d’informer l’acquéreur sur les caractéristiques et l’état du bien mis en vente. Ces informations sont aujourd’hui regroupées dans un document unique intitulé le « dossier de diagnostic technique » (Code de la construction et de l’habitation : art. L. 271-4 à L. 271-6)

LE PLOMB : Arrêté du 19 août 2011 relatif au constat de risque d'exposition au plomb

Quelles sont les obligations en cas de vente ?

diagnostic plombEn cas de vente de tout ou partie d’un immeuble d’habitation (collectif ou individuel) construit avant le 1er janvier 1949, quelque soit sa situation géographique sur le territoire national, le vendeur a l’obligation d’annexer un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique.

Le constat présente un repérage des revêtements du bien objet de la mission, ainsi que leur concentration en plomb, leur état de conservation et, le cas échéant, il dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti.

Si le constat met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb, le propriétaire doit informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concernée et procéder sans attendre aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. En cas de mutation cette obligation est transférée au nouveau propriétaire.

Si le constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils légaux, il n’y a pas lieu de faire établir un constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique. Dans le cas contraire, le constat doit avoir établi depuis moins d'un an à la date de la promesse et de l’acte authentique de vente.

Quelles sont les obligations en cas de location ?

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) doit être fourni dans le dossier de diagnostic technique annexé à tout nouveau contrat de location.
À la date de la signature du contrat, le constat doit avoir été établi depuis moins de six ans dans le cas où il met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil réglementaire (1 mg/cm²). Si le constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures au seuil réglementaire, le constat initial pourra être joint à chaque contrat de location, sans qu’il y ait lieu d’en établir un nouveau.

L’AMIANTE : art. L. 1334-13 du Code de la santé publique

diagnostic amiante

Un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits de construction contenant de l’amiante, doit être annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique constatant la vente de certains immeubles bâtis à usage collectif ou individuel.

Sont visés tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 qu’ils appartiennent à des personnes privées ou publiques.

Le vendeur fait établir cet état amiante par un contrôleur technique agréé ou par un technicien de la construction. Cet opérateur doit avoir obtenu une attestation de compétence. A compter du 1er novembre 2007, il devra avoir été certifié conformément aux articles L.271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation.

L’état amiante a une durée de validité illimitée.

Lorsque la vente porte sur un lot situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété et que l’immeuble a fait l’objet d’un dossier technique « amiante » (DTA)*, la fiche récapitulative contenue dans ce dossier a valeur d’état d’amiante pour les parties communes.

En cas de non respect de l’obligation d’annexer l’état relatif à l’amiante, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque. La vente reste valable mais l’acquéreur pourra agir en résolution de la vente ou en diminution du prix payé en cas de découverte d’amiante postérieure au transfert de propriété.

* Rappel : Depuis le 31.12.05, tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1 juillet 1997, qu’ils appartiennent à des personnes privées ou à des personnes publiques, ont du faire l’objet d’un dossier technique amiante (DTA), à l’exception des maisons individuelles.

LES TERMITES : art. L. 133-6 et R. 133-7 du CCH

diagnostic termiteEn cas de vente d’un immeuble bâti (maison individuelle ou immeuble collectif) dans l’une des zones géographiques ayant fait l’objet d’un arrêté préfectoral, (dans de nombreux départements), un état relatif aux termites datant de moins de six mois et établi par un expert, doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte de vente notarié.

Lorsque la vente porte sur un bien situé dans un immeuble en copropriété, le diagnostic termites porte exclusivement sur la partie privative du lot.

L’état relatif à la présence de termites doit identifier l’immeuble concerné, indiquer les parties visitées et celles n’ayant pu être visitées, les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas.

L’INSTALLATION INTERIEURE DE GAZ : art. L 134-6 du CCH

diagnostic gaz

À compter du 1er novembre 2007, afin d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes, le vendeur de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique un état de cette installation établi de puis moins de trois ans.

L’état n’est requis que lorsque l’objet de la vente est un immeuble ou une partie d’immeuble à usage d’habitation.

Il est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances par un professionnel certifié conformément aux articles L.271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation.

Lorsque la vente porte sur un lot situé dans un immeuble en copropriété, l’état de l’installation de gaz ne concerne que les parties privatives du lot.

Le diagnostic décrit l’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, l’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz, l’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz...

En l’absence d’un état de l’installation intérieure de gaz, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués le risque. La vente reste valable mais l’acquéreur pourra agir en résolution de la vente ou en diminution du prix payé en cas de découverte de vices affectant l’installation postérieure au transfert de propriété.

LA PERFORMANCE ENERGETIQUE : art. L. 134-1 du CCH

diagnostic de performance énergétiqueDepuis le 1er novembre 2006, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti en France métropolitaine, un diagnostic de performance énergétique (DPE) établi depuis moins de dix ans est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, de l’acte authentique de vente.

L’obligation de fournir un DPE concerne les ventes portant sur tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert. Certains bâtiments sont toutefois exclus de l’obligation d’établir un DPE : constructions provisoires, bâtiments à usage agricole ou artisanal, lieux de culte, monuments historiques...

Ce document n’a qu’une valeur informative : l’acquéreur ne pourra donc pas s’en prévaloir à l’encontre du vendeur. Le DPE vise à informer sur la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée. La lecture du diagnostic de performance énergétique est facilitée par trois éléments :

- une estimation chiffrée en euros,
- une étiquette pour connaître la consommation d’énergie (comme pour l’électroménager et désormais les voitures),
- une étiquette pour connaître l’impact de ces consommations sur l’effet de serre.

Les étiquettes comportent sept classes de A à G pour les logements, et neuf classes de A à I pour les locaux à usage tertiaire (bureaux, etc...).

Le DPE comprend également des recommandations d’amélioration énergétique.

Il est à noter que le DPE doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou lors du premier renouvellement intervenant à compter du 1er juillet 2007. Le DPE doit ensuite être annexé au renouvellement intervenant à une date postérieure à l’expiration du délai de validité du diagnostic, qui est de 10 ans.

L’INSTALLATION INTERIEURE D’ELECTRICITE : art. L. 134-7 du CCH

diagnostic électricitéA compter du 1er janvier 2009, afin d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, le vendeur de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation comportant une installation intérieure d’électricité dès lors que cette installation a été réalisée il y a plus de 15 ans, doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique un état de cette installation établi depuis moins de trois ans.

L’état n’est requis que lorsque l’objet de la vente est un immeuble ou une partie d’immeuble à usage d’habitation.

Lorsque le local vendu est situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, l’état de l’installation intérieure d’électricité ne porte que sur la partie privative du lot.

Le vendeur qui ne fournit pas le diagnostic lors de la signature de l’acte authentique de vente ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

La loi CARREZ – mesure de la superficie

loi carrez* Pour quels bâtiments ?

La mention de la superficie de la partie privative d’un logement en copropriété est obligatoire dans tout avant-contrat et dans tout acte authentique de vente. Sont exclus de cette obligation, les caves, garages, emplacements de stationnement ainsi que les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 mètres carrés.

* Quel contenu ? Quelles obligations ?

La superficie à prendre en compte est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

A défaut de mention de la superficie, l’acquéreur peut demander au juge la nullité de l’acte, au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la signature de l’acte authentique. Il peut demander la nullité de l’avant-contrat sans attendre l’acte authentique ; en revanche, lorsque la superficie a été omise dans l’avant- contrat, mais figure dans l’acte authentique, l’acquéreur ne peut plus invoquer la nullité de la vente.

Si la superficie réelle mesurée conformément à la réglementation est inférieure de plus de 5% à la superficie indiquée dans l’acte authentique, l’acquéreur peut, dans le délai maximum d’un an à compter de l’acte authentique, demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de m² manquants.

Etat des risques naturels et technologiques art. L. 125-5 I du code de l’environnement

Si le bien vendu (qu’il soit bâti ou non) est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques prescrit ou approuvé, ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité, le vendeur doit annexer un état des risques naturels et technologiques à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique.

Par ailleurs, le vendeur doit également informer l’acquéreur sur les sinistres survenus dans l’immeuble et ayant donné lieu à une indemnisation au titre de la garantie contre les effets des catastrophes naturelles ou technologiques soit à son profit, soit au profit d’un précédent propriétaire de l’immeuble concerné, dans la mesure où le vendeur actuel en a été lui-même informé. Cette obligation d’information concerne tous les immeubles situés dans une commune ayant fait l’objet au moins une fois d’un arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou technologique qu’elle soit ou non dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT), un plan de prévention des risques naturels (PRRN) ou une zone sismique (soit la quasi-totalité de la France).

 

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